LMP (Loueur en Meuble Professionnel) / LMNP

LOI LMNP SCELLIER BOUVARD

Nouvelle loi de finance 2009 / LMNP ( loueur en meublé non professionnel )

La nouvelle loi de finance pour l'année 2009, vous permets d'obtenir une réduction d'impôt de 25% de la valeur de l'investissement. L'amortissement se fait désormais sur 85% de la valeur de l'investissement .

Ce statut deviendra donc très interressant, puisqu'il permettra de réduire les impôts sur le revenu, tout en préservant l'impact fiscal majeur d'une sortie totalement défiscalisée des revenus perçus, en complément de retraite.

Nous pouvons donc en déduire que la fiscalité LMNP allie tous les avantages d'une défiscalisation optimale pour un coût global minime.

Rappel de la fiscalité LMNP / LMP

Le statuts fiscalité LMNP est idéal pour vous constituer une retraite complémentaire, elle vous permets de vous constituer un capital pierre dont vous tirez des revenus revalorisés totalement défiscalisés.

La récupération de la TVA ( 19.6% ) sur le prix de vente , entre 3 et 6 mois après la signature de l'acte définitif, vous permets d'obtenir une trésorerie supplémentaire dont vous disposer intégralement.

La déduction des amortissements permets de générer des revenus nets d'impôts entre 10 et 25 ans après le remboursement de l'emprunt, variable selon le financement en in fine ou amortissable.

Au terme de l'emprunt, vous ètes propriétaire d'un appartement, offrant des prestations de services pour des résidences étudiantes, résidences de tourismes, tourisme d'affaires ou résidences médicalisées , vous procurant des revenus revalorisés et défiscalisés , chaque année en fonction de l'indice de construction.

L'investissement locatif meublé non professionnel, doit donc porter sur un logement meublé, pour lequel il n'y a pas d'inscription au registre du commerce et des sociétés. Les revenus locatifs du LMNP doivent être déclarés au titre du BIC ( bénéfices industriels et commerciaux ).

L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant 4 services para-hoteliers ( accueil et gardiennage, entretiens des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison ).

Chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus, l'investisseur, pourra déduire de ses revenus locatifs : les intérêts d'emprunt, les charges de propriétés et copropriété, les amortissements des meubles ( répartis sur 5 à 7 ans ) et les amortissements des murs ( répartis généralement sur 20 à 30 ans ).

Ces déductions vont annuler les revenus et donc réduire à 0 euro les impôts à payer sur les loyers perçus.

LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL

Statut du loueur meublé professionnel - Conditions

• L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
• Il nécessite une d'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) de la part de l'investisseur.
• L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23.000 € annuels HT ou au moins 50% de son revenu (les seuils s'apprécient par foyer fiscal)
• Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Un statut compatible avec la récupération de TVA

• Pour pouvoir prétendre à la récupération de TVA, le logement acquis neuf doit être situé dans une résidence de tourisme avec services ou une résidence de tourisme classée.
  L'investisseur est tenu de signer un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant au moins trois services hôteliers parmi les quatres suivants :
  
  
  • Accueil et gardiennage
  • Entretien des parties privatives
  • Service de petits déjeuners
  • Fourniture de linge de maison
  
  
• Les loyers perçus par l'investisseur devront être soumis à déclaration de TVA au taux de 5.5 %.

Procédure et emploi de récupération de TVA
La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer. Le remboursement de la TVA par les services fiscaux interviendra de 3 à 6 mois plus tard.
Selon l'accord avec les partenaires financiers, le montant de la TVA remboursée à l'investisseur pourra être utilisé :

• A des fins personnelles
• Afin de rembourser une partie du capital du prêt
• Pour abonder un contrat de capitalisation adossé à un prêt IN FINE

Un statut qui permet également de réduire ses impôts
Chaque année, l'investisseur pourra donc également déduire de ses revenus locatifs BIC :

• Les intérêts d'emprunt
• Les charges de propriété et de copropriété
• Les frais d'établissement
• Les charges liéées à son statut (cotisations vieillesse et d'allocations familiales)
• Les dépenses d'entretien et de réparation.

L'ensemble de ces déductions vont générer un déficit BIC, imputable sur les revenus BIC existant de l'investisseur, et donc, diminuer le montant de son impôt.

Amortissement du bien immobilier et des meubles
Chaque année, en période déficitaire, l'investisseur cumule les amortissements sur :

• Les meubles (répartis généralement sur 7 ans)
• Les murs (répartis généralement sur 25 ans)

Ce qui permet de générer des revenus locatifs BIC non imposables.

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