Le démembrement temporaire immobilier

L'achat de la seule nue propriété d'un bien permet d'acquérir un patrimoine de qualité à moindre coût puisque l'investisseur le paie entre 50% et 60% % de sa valeur, selon la durée prévue du démembrement, l'usufruitier temporaire payant la différence. A la fin du démembrement temporaire, soit généralement au bout de 15 à 20 ans, le nu-propriétaire récupère son bien en pleine propriété, sans frais supplémentaire. Il pourra percevoir les loyers à son tour, pour sa retraite par exemple, l'utiliser à titre personnel ou le revendre et ainsi réaliser une plus value correspondant à la valeur de l'usufruit augmentée des éventuelles hausses des prix de l'immobilier.

Il est conseillé de garder cette nue propriété au moins 15 ans afin d'éviter la taxation sur les plus values, cependant il est possible de vendre à tout moment.

Avantage

Pendant la durée de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer, mais bénéficie de nombreux avantages sur les plans, patrimonial, financier et fiscal :

• L'acquéreur ne finance qu'une fraction de la valeur totale du bien, limitant ainsi son endettement et donc son risque,
• Le simple fait de n’être que nu-propriétaire l’affranchira des taxes cumulatives frappant capital et revenus fonciers (Taxe foncière, IRPP, CSG, CRDS, ISF).
• Les frais d’entretien, de réparations et d’assurance sont supportés à 100% par l’usufruitier,
• Enfin, l’économie prévisionnelle de son investissement ne connaîtra aucun aléas (vacances, impayés, réparations, etc..). L'investissement en nue-propriété élimine ainsi tous les risques locatifs et soucis de gestion.

L'usufruitier temporaire est toujours un bailleur institutionnel de tout premier plan, spécialiste de la gestion locative et présentant tous les gages de pérennité et de solvabilité nécessaires à la sécurité du nu-propriétaire.

L'entretien préventif de l' immeuble et les réparations sont pris en charge contractuellement par l' usufruitier, ainsi que la taxe foncière. A l'échéance, les biens sont restitués par l'usufruitier après remise en état des parties communes et privatives ( ex.: ravalement, hall, ... ) . Important : Si le nu propriétaire, possède par ailleurs des revenus locatifs, ceux-ci seront diminués par les intérêts de l'emprunt ayant servi à acquérir la nue-propriété diminuant ainsi son impôt sur les revenus ainsi que la CSG et CRDS et RSA (12,10%).

S'il est imposé à l'ISF, le prêt viendra au passif, en déduction de son patrimoine taxable, quant à l'acquisition de la nue-propriété elle ne viendra pas augmenter son actif puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer la valeur totale du bien en matière d'ISF..L'acquéreur de la nue-propriété paiera donc moins d'ISF.

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