PRINCIPE DE LA DEFISCALISATION LOI SCELLIER

Afin de relancer le marché de l'immobilier neuf, la construction, et d'une manière plus générale le bâtiment, le gouvernement et le parlement ont voté, dans la loi de finances rectificative pour 2008, un nouveau dispositif destiné à remplacer les régimes Robien et Borloo.

Ce dispositif en faveur de l'investissement locatif immobilier neuf s'applique désormais aux logements acquis neufs à partir du 1er janvier 2009. La réduction d'impôt est réservé aux investisseurs qui réalisent un investissement immobilier dans le secteur de l’immobilier neuf et destinés à la location principale du locataire.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal d’un programme immobilier scellier, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire.

REDUCTION D'IMPOT : DEFISCALISATION LOI SCELLIER

• La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement immobilier (maison, appartement, villa, etc), pour un maximum de 300 000 €.
  Le taux de la réduction d'impôt est de 25 %.
• La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième.
• Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
• Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
• Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérets d'emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.
• Lorsque le logement reste loué, à l'issue des 9 ans, le contribuable peut prolonger 3 ans, renouvelable une fois. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle devient égale à 2 % du prix de revient du logement.
• Si le contribuable respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyers et plafonds de ressources), l'investisseur bénéficie de l'abattement sur les loyers de 30%.
• De même, si le contribuable investi en Zone Rurale de Revitalisation, il peut bénéficier d'un abattement de 26% sur les loyers.

La réduction globale est donc de 25% + 12% , soit 37% du coût d' investissement du logement.
Exemple pour un investissement immobilier de 150 000 €, la réduction d'impôt sera égale à
4 167 € pendant 9 ans
3 000 € pendant 6 ans
soit une économie d'impôt totale de 55 500 €

A PARTIR DE 2011, LA REDUCTION D'IMPOT SERA REDUITE A 20%

OBLIGATIONS A RESPECTER

L'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.

La réduction d'impôt est accordée aux investissements immobiliers situés dans des zones géographiques où la demande de logements est supérieure à l'offre (classement des communes par zones par arrêté ministériel, correspondant aux zones A, B1 et B2).

PLAFONDS DE LOYERS ET DE RESSOURCES

Vous trouverez ci-après les plafonds de loyers et de ressources actualisés au 1er janvier 2009 applicables pour les baux conclus dans le cadre de la réduction d’impôt « Scellier »

Plafonds de loyer par m²

	Zone 1 (= zone A)	Zone 2 (= zone B1)	Zone 3 (= zone B2)
Réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif (dite « Carrez »)	21,65 €	15,05 €	12,31 €
Réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif dans le secteur intermédiaire (programme immobilier scellier)	17,32 €	12,04 €	9,85 €

Plafonds de ressources

	Zone 1 (= zone A)	Zone 2 (= zone B1)	Zone 3 (= zone B2)
Personne seule	43 753 €	32 499 €	29 791 €
Couple	65 389 €	47 725 €	43 749 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	78 602 €	57 135 €	52 374 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	94 153 €	69 146 €	63 384 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	111 459 €	81 156 €	74 394 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	125 421 €	91 544 €	83 916 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 13 979 €	+ 10 398 €	+ 9 531 €

TABLEAU RECAPITULATIF DE LA DEFISCALISATION LOI SCELLIER

Engagement de location	L'engagement de location est de 9 ans sinon l'avantage fiscal est remis en cause.
Réduction d'impôt totale jusqu'à 37 %	Le taux de réduction d'impôt est fixé à 25 % sur 9 ans, puis 2% pendant 6 ans. La réduction porte donc sur 15 ans maximum.
Plafond d'investissement	Les Réductions sont calculées sur un prix de revient de 300 000 € maximum
Report des réductions non déduites	Les Réductions non déduites sont reportables pendant 6 ans.
Imputation des déficits	Les déficits imputables sur le revenu global sont limités à 10700 euros.
Location à un ascendant ou à un descendant	Impossible
Plafonnement loyers	Le territoire est divisé en 3 zones A, B1, B2.
Indexation des plafonds de loyers	Les loyers sont révisés chaque année en fonction de l'indice INSEE

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